新华报业网讯  5月17日，新政满月，苏州楼市调控细则也在此时正式出台。当日苏州市住建局、物价局联合制订了《关于进一步加强市区商品房预售管理意见》，并在5月12日就已经开始执行。

　　《意见》主要有两点值得关注：一是要求商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。二是实际销售时，销售价格不得高于公示价格，公示价格三个月内不得调高。

　　化疗无需添猛药

　　针对此次苏州的调控细则，有以下几个方面值得注意。

　　一是在新政出台前后，国务院相关部门点名提出的“房价过快上涨城市”，露脸最多的是一线城市如北京、上海、深圳，二线城市如成都、重庆，无论是官方还是主流媒体，作为经济大市的苏州很少被提及。

　　二是以往的调控政策往往是先公布再执行，但此次却是5月12日就开始执行，但并未引起太多反响，媒体的普遍关注是在5月17日正式公布之后。

　　因为相对于北京的第三套房停贷、同一购房家庭限购一套住房相比，此次苏州的细则并未见更加严厉的措施。预售3万平方米的下限，以户均100平方米来说，是300套，目前苏州以高层居多，相当于高层1幢、小高层2-3幢的房源，与常规苏州市场的推盘节奏差别不大。公示价格三个月内不得调高，在当前普遍僵持的势态下，也对整体市场影响甚微。

　　当然，经过09年的发烧之后，没有人现在还敢说苏州楼市是绝对健康的。但“新国11条”已经相当于化疗。在新政“满月”之后，苏州的交易量下跌了55%，在长三角的主要城市中位居前列。只要新政执行得力，楼市真正步入健康并不难期待。

　　因此对于苏州而言，现在是“化疗无需添猛药”，保持现在对新政的执行力度，就已经足够。

　　价格松动，从“被降价”开始

　　此番苏州楼市的调控细则，其实更多的是对楼市新政执行力的一种催化。

　　新政之后，苏州楼市普遍陷入了僵持状态。虽然成交量迅速下滑，但与此同时不少开发商“手中有粮，心中不慌”，在价格坚挺的同时，将盘捂得严严实实。成交下跌，很多不是“卖不动”，而是“不愿卖”，因此也就没有了房价松动的意愿。而这样的僵持状态，也让新政的效果预期打了折扣，这显然不是相关监管部门愿意看到的。

　　调控细则直接指向的是捂盘惜售。如前所述，这并非猛药，对于资金充沛的开发商来说，大不了推迟开盘时间。但对于一些急于回收资金的项目来说，则面临两难的选择。房子必须要卖，但在定价上将会遭受考验。虽然说《通知》只说不能提价，没有说不能降价。但在目前的市场情形下，开出高价无疑是自找死路，再想降价则是骑虎难下，将面临前期客户退房和楼盘价值看空的双重压力。如果低价入市，则调控细则的效应立即显现。因为预售房源同时公开、3个月内不能提价，则完全杜绝了开发商“吃后悔药”的可能。

　　这也许就是调控细则希望能够达到的效果。通过促进一批资金链不足的开发企业“被降价”，来打破目前房价的坚冰，从而促进整个市场价格的合理松动。

　　观望加剧，执行是关键

　　在楼市调控细则影响之下，短期内，购房者和开发商双方观望状态加剧的现象，将不可避免。

　　部分资金承受能力比较强的开发商，会延迟开盘步伐，从而造成市场房源供应的进一步减少。而对于购房者而言，细则的出台则又加剧了他们对于房价回调的预期。对于投资者来说，长线炒作信贷已经受限，短线炒作已经基本没有空间，可说是心理层面的又一重击。

    因此要达到预期的目的，政策的执行力度是关键。其实无论是价格公示也好、打击捂盘惜售也好，前几年各地也屡见不鲜，但往往是无果而终。不过从“新国11条”到目前的执行力度来看，至少可以说：这次，真是不一样了。(张斌)