镇江商业地产展望：

　　商业地产项目集中开业或在建，是否会出现市场饱和？

　　据市商务局统计，今年全市共有14个城市综合体竣工、开建或在建。单是润州区目前共有8大城市综合体和重点商业项目，主要分布在城际广场、青年广场和金山、中山北路三大区域。其中，城际广场商圈集中万达、常发、中浩三大城市综合体，青年广场商圈主要集中了九润商业广场、时代华府、958财富广场三大城市综合体，金山商圈集中东方伟业广场、金山5H时尚街区等两大城市综合体和特色街区。这些城市综合体，总投资近80亿元，总建筑面积近100万平方米，其中商业面积约70万平方米，陆续将在今年底、明年初营业。

　　这么多商业地产项目即将开业或在建，是否会出现市场饱和？

　　科学研究显示，城市综合体发展往往与城市经济发展密切相关。当城市人均GDP达4000美元左右时，城市综合体进入启动发展阶段，以传统购物中心为主，业态较为单一；当人均GDP达5000美元至8000美元之间时，城市综合体步入快速发展阶段，餐饮娱乐占比上升，业态呈现多元化；当人均GDP突破1万美元时，进入高速发展期，业态发展齐全。目前我市恰恰处于人均GDP8000美元向1万美元迈进过程中，城市综合体发展正迈向高速发展期。

　　城市综合体的发展与镇江商圈的繁荣并不矛盾，它们的发展诚然能共同做大镇江商业蛋糕，把市民的消费潜力激发出来，将外流消费、特别是高端消费拉回镇江。

　　镇江的商业地产已走出过冷，是否过热也不好判断。只要镇江的经济在高速发展，商业地产的需求就会上升。但这么多的商业地产逐鹿镇江，其风险也是不言而喻的！

　　以万达开业为标志，镇江商业地产进入了一个竞争急剧激烈的战国时代。商业地产投资周期长，资金回笼慢是业内共识。在香港有着充足开发经验的恒隆集团董事长陈启宗用数据表示，在商业地产只有20%开发商能享受回报。

　　目前镇江这么多开发商全力走向商业地产，从企业财政上来说是不应该出现的事，风险决定镇江商业地产在未来5到10年或者是埋没英雄的地方。至于谁主沉浮，我们只能借用常发置业邹总的话来说：“市场决定一切”！

　　对于镇江的商业地产来说关键是如何避免激烈竞争，城市综合体应按照差异化发展，找准定位，做出特色，形成互补性竞争布局。

　　一个主中心若干个次中心并存的商业格局会越显清晰

　　城际商圈的崛起，多年来只有大市口一个商业中心“一家独大”的商业格局无疑将走向终结。

　　“一主五副是镇江未来的商业格局。”市商务局市场体系建设处处长冯兵罗表示。在确立大市口核心商圈地位的同时，城市发展需要若干个商业副中心。未来几年内，镇江还将陆续形成多个城市副中心及区域商圈，镇江商业格局也会更加科学完善。

　　体验式的消费购物将成为未来消费模式

　　城市综合体的出现其实就是奔体验式消费而去的，某种意义上而言，他们是同一个概念。这是欧美发达国家及国内发达城市商业发展的模式，时代大潮不可抗拒。体验式消费将是镇江商业地产的掘金点。